PYTANIA I ODPOWIEDZI
Aktualnie prowadzone nabory:
-
inwestycja w Wojkowicach (ul. Sucharskiego) - kliknij tutaj.
-
inwestycja w Sosnowcu (ul. Hubala-Dobrzańskiego) - kliknij tutaj.
-
inwestycja w Czeladzi (ul. 21 Listopada 23) - kliknij tutaj.
Poniżej znajdują się odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania. Wyróżnione zostały cztery kategorie: najem z dojściem do własności, nabór, koszty najmu, lokale mieszkalne.
1. Czy opłacenie partycypacji jest konieczne?
Tak. Opłacenie partycypacji jest obligatoryjne (w terminie określonym w umowie) i umożliwia dojście do własności mieszkania - zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zwaloryzowana kwota partycypacji zaliczana jest na poczet ceny wykupu mieszkania po min. 15 latach najmu (wraz z częścią kredytową spłacaną przez najemcę w czynszu). W razie rezygnacji z najmu, partycypacja podlega zwrotowi.
2. Jaka jest wysokość partycypacji?
Wysokość partycypacji ustalana jest odrębnie dla każdej z inwestycji. Zgodnie z montażem finansowym przyjętym przez Spółkę, jej wysokość wynosi 20% kosztów budowy lokalu mieszkalnego. W przypadku inwestycji w Szczekocinach (przy ul. Polnej), Ogrodzieńcu (przy ul. Orzeszkowej) i w Będzinie (przy ul. Odkrywkowej), procentową wartość partycypacji warunkują środki pozyskane z Krajowego Planu Odbudowy. Aby obliczyć całkowitą wartość partycypacji, należy pomnożyć ustaloną dla danej inwestycji stawkę, przez metraż wybranego przez siebie mieszkania - przykładowo dla inwestycji przy ul. 21 Listopada 23 w Czeladzi, całkowita kwota partycypacji dla mieszkania o metrażu 26 m² wynosi 44 800,34 zł (1723,09 zł x 26 m²).
3. Jak wygląda kwestia wykupu mieszkania po 15 latach najmu?
Wartość rynkowa mieszkania po 15 latach wyceniana jest przez rzeczoznawcę. Zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, cena lokalu przy wyodrębnieniu własności nie może być wyższa niż wartość z operatu, a partycypacja wpłacona na początku jest waloryzowana tak, aby jej wartość procentowa była niezmienna. Przykładowo, jeżeli na początku 20% partycypacji wynosi 100 tys. zł, to przy wykupie mieszkania wartość partycypacji dalej będzie wynosić 20%, tylko zmieni się jej wartość pieniężna. Co ważne, zgodnie z ustawą - do ceny zaliczamy spłatę kredytu wraz z odsetkami, co oznacza, że najemca spłacając kredyt (kapitał plus odsetki) spłaca więcej niż wartość kredytu, co wpływa na obniżenie kwoty do dopłaty przy wykupie (art. 33f ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa).
NAJEM Z DOJŚCIEM DO WŁASNOŚCI
NABÓR
1. W jaki sposób można ubiegać się o mieszkanie z zasobu SIM Zagłębie?
Zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, nabór najemców do inwestycji SIM, przeprowadza gmina, na terenie której ta inwestycja jest realizowana. Aby wziąć udział w naborze, trzeba złożyć wniosek o najem mieszkania, wraz z koniecznymi załącznikami. Wzór wniosku oraz lista załączników będą każdorazowo udostępniane na stronach internetowych gmin oraz na simzaglebie.pl.
2. Jak wygląda proces naboru?
Rada Miasta/Gminy ustala w drodze uchwały zasady przeprowadzenia naboru, w tym dodatkowe kryteria premiujące. Informacja o rozpoczęciu naboru wniosków zostaje zamieszczona na stronie gminy oraz simzaglebie.pl. Po zakończeniu naboru, powołana w tym celu komisja weryfikuje wnioski pod kątem formalnym i merytorycznym. Wyniki naboru zostają opublikowane na stronie internetowej gminy. Następnie, na podstawie sporządzonej przez Urząd listy rankingowej, najemcy wybrani w toku naboru są zapraszani przez SIM do zawarcia umowy ws. partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz wstępnej umowy najmu.
Do pobrania: wzór umowy najmu oraz umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.
3. Jakie dokumenty należy złożyć, by wziąć udział w naborze?
Podstawowymi dokumentami wymaganymi do wzięcia udziału w naborze są: a) wniosek, b) deklaracja o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na jednego członka gospodarstwa domowego za poprzedni rok, c) oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Jeżeli gmina ustali kryteria premiujące, które dotyczą wnioskodawcy (lub osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania), to należy przedstawić dokumenty potwierdzające ich spełnienie.
4. Skąd pobrać dokumenty?
Wniosek o najem mieszkania w ramach SIM wraz z potrzebnymi załącznikami będzie dostępny do pobrania na stronie Urzędu Miasta/Gminy (odpowiednio do miejsca prowadzenia inwestycji) oraz na simzaglebie.pl.
5. W jaki sposób i gdzie składać dokumenty?
Wniosek o najem mieszkania wraz z załącznikami będzie można złożyć w formie papierowej, w Urzędzie Miasta/Gminy, odpowiednim do miejsca realizacji inwestycji, w godzinach pracy urzędu. Szczegółowe informacje w tym zakresie zostaną podane w ogłoszeniu o rozpoczęciu naboru.
6. Jakie wymogi należy spełnić, by ubiegać się o mieszkanie w ramach SIM?
Warunki ustawowe ubiegania się o mieszkanie w ramach SIM Zagłębie różnią się w zależności od sposobu finansowania danej inwestycji.
6a. W przypadku inwestycji w Czeladzi (przy ul. 21 Listopada), w Chrzanowie (u zbiegu ul. Zielonej i Mieszka I), w Sosnowcu (przy ul. Hubala-Dobrzańskiego):
Aby ubiegać się o najem mieszkania w ramach SIM, wnioskodawca (jak i wszystkie osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania) nie mogą posiadać tytułu prawnego do nieruchomości położonej na terenie danej gminy, czyli przykładowo; w przypadku chęci najmu mieszkania w ramach inwestycji SIM Zagłębie przy ul. 21 Listopada 23 w Czeladzi, kryterium to obejmuje nieposiadanie tytułu prawnego do nieruchomości położonej na terenie Czeladzi.
Poza tym, wiążący jest górny limit dochodowy, obowiązujący na dzień podpisania umowy najmu. Zgodnie z art. 7a ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, o zawarcie umowy najmu może ubiegać się osoba, której średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, nie przekracza:
a) 75% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
b) 105% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
c) 145% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
d) 170% w czteroosobowym gospodarstwie domowym
e) 170% w gospodarstwie domowym większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 35% na każdą osobę w gospodarstwie domowym - iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,4.
Weryfikowana będzie również tzw. zdolność czynszową, co oznacza, że zarobki kandydatów na najemców muszą gwarantować bieżące regulowanie czynszu i opłat pozaczynszowych.
Zachęcamy do zapoznania się z kalkulatorem dochodów za rok 2023.
6b. W przypadku inwestycji w Wojkowicach (przy ul. Sucharskiego), w Szczekocinach (przy ul. Polnej), w Ogrodzieńcu (przy ul. Orzeszkowej) oraz w Będzinie (przy ul. Odkrywkowej) ze względu na finansowanie ze środków pochodzących z Krajowego Planu Odbudowy:
Warunki ubiegania się o mieszkanie w ramach SIM Zagłębie określa art. 22d ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych. Najemcą lokalu mieszkalnego może być osoba nieposiadająca, w dniu objęcia lokalu, tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Warunek ten dotyczy również osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. W przypadku, gdy o najem lokalu mieszkalnego ubiega się więcej niż jedna osoba fizyczna, lokal ten wynajmuje się osobie, której średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym jest zawierana umowa najmu tego lokalu, jest niższy od średniego miesięcznego dochodu gospodarstw domowych wszystkich ubiegających się o najem tego lokalu.
Dodatkowe kryteria naboru określa każdorazowo uchwała Rady Miasta/Gminy. Są to tzw. kryteria premiujące, brak ich spełniania nie wyklucza możliwości wzięcia udziału w naborze.
7. Jak wykazać dochód gospodarstwa domowego, gdy nieruchomość zamieszkuje kilka rodzin?
Na dochód gospodarstwa domowego składają się dochody tylko tych osób, które zostaną ujęte do wspólnego zamieszkania we wniosku o najem lokalu.
8. Czy spadek wlicza się w dochód?
Spadek nie jest uznawany za dochód osób fizycznych, dlatego nie podlega ustawie o PIT. Otrzymanie ruchomości, nieruchomości albo środków finansowych w wyniku dziedziczenia, podlega natomiast opodatkowaniu w ramach podatku od spadków i darowizn. Ten naliczany jest przez fiskusa indywidualnie na podstawie orzeczenia o zaistniałym obowiązku podatkowym. Od chwili otrzymania dokumentu, podatnik zobowiązany jest do złożenia druku SD-3 o nabytej masie spadkowej, a następnie zapłaty wyliczonej kwoty podatku.
9. Do 26 r. życia dochód jest bez podatku, świadczenie pielęgnacyjne nie jest opodatkowane, więc jak uzyskać zaświadczenie z urzędu skarbowego mimo stałego dochodu?
Niezależnie od opodatkowania, Krajowa Administracja Skarbowa dysponuje informacjami o przychodach zwolnionych z podatku, takich jak wynagrodzenie do 26 r.ż. czy też świadczeniu pielęgnacyjnym. Stąd też nie będzie to stanowiło przeszkody do wydania stosownego zaświadczenia.
10. Na jaki czas zawierane są umowy najmu w ramach SIM Zagłębie?
Umowa najmu z opcją dojścia do własności jest zawierana na okres 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat.
KOSZTY
1. Jaka będzie wysokość czynszu?
Kwestię czynszu reguluje art. 7c ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć finansowych. Czynsz nie może przekraczać w skali roku 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej zgodnie z art. 9 ust. 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeżeli wartość odtworzeniowa lokalu, będąca podstawą ustalenia stawki czynszu zgodnie z ust. 1-3, jest niższa niż koszt utworzenia albo modernizacji lokalu mieszkalnego, uwzględniający wartość nieruchomości, maksymalną stawkę czynszu, o której mowa w ust. 1-3, ustala się na podstawie kosztu utworzenia albo modernizacji lokalu mieszkalnego. Wynajmujący informuje najemcę o tych kosztach.
Prognozowana stawka czynszu zostanie ogłoszona wraz z uruchomieniem naboru najemców. Obowiązek opłacania czynszu rozpoczyna się z dniem przekazania najemcom kluczy do mieszkania.
2. Co z opłatą za czynsz, w sytuacji, gdy przesunie się termin zakończenia budowy?
Obowiązek opłacania czynszu rozpoczyna się z dniem przekazania najemcom kluczy do mieszkania. Jeżeli budowa przesunie się w czasie, najemcy i tak rozpoczną opłacanie czynszu od momentu otrzymania kluczy.
3. Jaka będzie dokładna wysokość kaucji?
Wysokość kaucji zostanie określona w dokumentach dotyczących naboru. Jej opłacenie będzie konieczne przed odebraniem kluczy do mieszkania.
4. Co wchodzi w skład czynszu? Jakie opłaty będzie zobowiązany ponosić najemca w czasie trwania umowy?
Zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, czynsz pobierany od najemców będzie pokrywać koszty eksploatacji budynku, koszty remontów oraz spłaty zobowiązań SIM związane z budową. Oprócz czynszu, najemcy będą zobowiązani do pokrycia opłat wynikających z bieżącego zużycia mediów (tj. za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Opłaty będą szczegółowo określone w umowie najmu oraz w umowach z dostawcami mediów.
5. Co w przypadku, gdy po 5 latach wzrośnie oprocentowanie kredytu, który Spółka zaciągnie?
Bank Gospodarstwa Krajowego, w którym Spółka zaciąga kredyt na budowę lokali mieszkalnych, prognozuje, że wskaźnik wibor w ciągu 5 lat ustabilizuje się do poziomu 2-3%, co spowoduje, że rata kredytu utrzyma się na tym samym poziomie. W przypadku wzrostu oprocentowania kredytu po 5 latach, Zgromadzenie Wspólników Spółki będzie podejmować decyzję w przedmiocie aktualizacji stawki czynszu, bądź pozostawienia jej na dotychczasowym poziomie.
6. Co się dzieje z mieszkaniem i partycypacją po śmierci najemcy?
Pozostałe osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania mają prawo do dalszego wynajmowania lokalu po śmierci najemcy. Jeżeli spadkobiercy nie wstąpili w stosunek najmu po zmarłym najemcy i stosunek najmu wygasł wraz z jego śmiercią, to spadkobiercy mogą domagać się zwrotu partycypacji. Kwota partycypacji może wchodzić w skład spadku po zmarłym, ale może też pozostać „wkładem własnym”. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
LOKALE MIESZKALNE
1. Jak wyglądają poszczególne etapy budowy lokali mieszkalnych?
Pierwszym etapem są prace nad koncepcją całej inwestycji i programem funkcjonalno-użytkowym wraz ze wskaźnikami inwestycyjnymi. Następnie, przy współpracy z architektami i urbanistami, tworzony jest projekt budowlany - niezbędny do uzyskania w dalszej kolejności pozwolenia na budowę. Później rozpoczynają się prace nad projektem wykonawczym. W tej części kończy się część projektowa. Po stronie SIM leży wybór generalnego wykonawcy inwestycji, który musi zostać wyłoniony w publicznym przetargu.
2. Jaka będzie wielkość mieszkań?
Większość kwestii projektowych, dotyczących chociażby standardu wykończenia budynku poszczególnych lokali mieszkalnych, użytych materiałów etc., jest ściśle określona przez obowiązujące nas (jako SIM) przepisy prawa. Dotyczy to również metrażu mieszkań. Ustawa nakłada na nas obowiązek budowania lokali mieszkalnych w wielkości od 25 do 80m². Średni metraż mieszkania wynosi około 50-55 m². Każdorazowo jednak staramy się dopasować to indywidualnie do każdej z inwestycji tj. do potrzeb przyszłych mieszkańców.
3. Jaki będzie standard wykończenia mieszkań?
Jako spółka publiczna musimy działać zgodnie z przepisami prawa, które nakładają na nas określone rygory, również te dotyczące standardów wykończenia mieszkań. Każde z mieszkań zostanie wykończone “pod klucz”, będzie gotowe do zamieszkania bez konieczności przeprowadzania przez najemcę prac wykończeniowych i ponoszenia nakładów finansowych. Poza wymogami wynikającymi z przepisów, w każdym z mieszkań zostaną wykonane podłogi (w kuchni, łazience, korytarzu i pokojach), stolarka drzwiowa wewnętrzna, okładziny ścian w łazience oraz roboty malarskie. W łazience zainstalowany zostanie tzw. “biały montaż”, a także wanna lub brodzik albo kabina natryskowa, umywalka oraz miska ustępowa. W kuchni z kolei: kuchenka i piekarnik gazowy lub elektryczny lub kuchenka z piekarnikiem łącznie.
4. Jakie rozwiązania technologiczne zostaną wykorzystane przy budowie?
Każda z naszych inwestycji musi spełniać określone wymogi ustawowe. Jako SIM Zagłębie również przykładamy dużą wagę do tego, aby projektowane przez nas budynki były przede wszystkim dostępne - finansowo (poprzez ustalenie konkurencyjnej stawki czynszu), ale także dostępne dla osób z niepełnosprawnościami. Staramy się zapobiegać powstawaniu barier architektonicznych już na etapie projektowania. W budynkach wielorodzinnych, niezależnie od liczby kondygnacji, zostaną zainstalowane windy. Poza tym, pozostajemy świadomi ekologicznie. We wszystkich inwestycjach przewidujemy stosowanie odnawialnych źródeł energii w postaci paneli fotowoltaicznych, pomp ciepła i nowoczesnych technologii termoizolacji budynków. Projekty naszych obiektów zakładają budowę przy użyciu rozwiązań prefabrykowanych, które zapewniają mniejsze zużycie energii, poprzez ograniczenie kosztów wytwarzania i eksploatacji. Dostrzegamy potrzeby naszych przyszłych najemców (zarówno tych starszych, jak i młodszych). Wychodzimy z założenia, że to właśnie oni mają najlepiej czuć się w projektowanych przez nas przestrzeniach.
5. Jak wygląda kwestia miejsc postojowych w budynku? Czy są one przynależne do mieszkania? Na jakiej zasadzie odbywa się ich najem?
Najem miejsc postojowych będzie przedmiotem odrębnej umowy najmu. Robimy wszystko, żeby miesięczny czynsz za najem miejsca parkingowego był konkurencyjny w stosunku do cen rynkowych.